不得新建500米以上高楼！中国第一摩天大楼，再无挑战者

国家发改委：不得新建500米以上超高层建筑~

@人民网 据国家发改委官网7月6日消息，为进一步加强基础设施建设项目管理，坚持质量第一，保障人民群众生命财产安全，国家发改委近日印发《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》（以下简称《通知》），要求严把超高层建筑审查关，不得新建500米以上超高层建筑。
国家发改委表示，近年来，各地方不断加强基础设施等领域建设项目管理，工程安全质量水平不断提高。但仍有一些项目管理不严，相关管理规定落实不到位，造成工程质量下降、安全隐患增加。
《通知》要求加强项目审核把关。政府投资项目要按照国家有关规定报批项目建议书、可行性研究报告、初步设计，企业投资项目要履行核准或备案手续。未按规定履行审批（核准、备案）程序、不符合规定的建设条件的项目，不得开工建设。
《通知》强调，项目单位应当提高项目前期工作质量，确保项目建议书、可行性研究报告、初步设计、项目申请报告等文件的深度达到规定的要求。规划选址阶段要优化工程选址方案，尽量避免风险较大的敏感区域。可行性研究报告要对涉及工程安全质量的重大问题进行深入分析、评价，提出应对方案。初步设计要严格执行工程建设强制性标准，提出安全质量防护措施，并对施工方案提出相应要求。
同时，《通知》要求严把超高层建筑审查关。严格执行《住房和城乡建设部、国家发展改革委关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，把超大体量公众建筑、超高层建筑和重点地段建筑作为城市重大建筑项目进行管理。其中，对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案；不得新建500米以上超高层建筑。
此外，项目审批（核准）部门在审批（核准）项目时按照有关规定应委托咨询评估的，必须先完成委托咨询评估程序，再作出审批（核准）决定。评估机构要加强对工程安全质量的评估，对出具的评估论证意见承担责任，投资主管部门要加强评估质量评价管理。
在强化工程安全质量问题惩戒问责方面，《通知》指出，基础设施建设项目发生重大安全质量事故的，要按照国家有关规定，由有关部门依法追究项目单位、监管责任单位和勘察设计、施工、监理等单位以及相关人员的法律责任。
对于工程质量存在重大问题的中央预算内投资项目，除依法追究相关单位和人员的法律责任外，各级发展改革部门还应按照《政府投资条例》《中央预算内投资补助和贴息项目管理办法》《中央预算内直接投资项目管理办法》等有关规定，采取通报批评、停止拨付安排中央预算内投资、在一定时期和范围内不再受理该项目单位资金申请报告、将相关信息纳入全国信用信息共享平台实施联合惩戒等措施，对相关单位和人员予以惩戒。

据国家发改委官网7月6日消息，为进一步加强基础设施建设项目管理，坚持质量第一，保障人民群众生命财产安全，国家发改委近日印发《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》，其中提出对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案；不得新建500米以上超高层建筑。

记者梳理发现，早在去年4月，住房和城乡建设部与国家发展和改革委员会就发布了一则《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》。从明确城市与建筑风貌管理重点、完善城市与建筑风貌管理制度、加强责任落实和宣传引导三大方面着手加强城市与建筑风貌管理。其中提到，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住建部、国家发展改革委复核。
根据CTBUH全球高层数据库数据显示，中国是全球摩天大楼总量最多的国家。其中，深圳是国内拥有最多摩天大楼的城市。
摩天大楼考验开发商的能力
近600米高的深圳平安金融中心封顶之后，针对深圳建筑地标高度的讨论并未就此停止。
谁将是未来深圳第一高楼？
从深圳市罗湖蔡屋围城市更新项目，到湖贝城市更新项目的湖贝塔，再到龙岗区的深港国际中心，市场对各个项目的高度一直争议不断。日前，深圳市规划和自然资源局公示深圳龙岗世茂深港国际中心项目详细蓝图调整成果，其中的01-07地块的超塔已从约700米高度降为约600米，且最终以航空部门批复为准。不过，记者梳理发现，此前对于深港国际中心项目的高度讨论存在多个版本，并无最终确定方案。
湖贝统筹片区城市更新单元C2地块(含中央区)项目建筑专业国际竞赛方案评审结果近日出炉。也就是说，定高500米的“湖贝塔”怎么设计和建设终于快有结果。而就在5月31日，位于罗湖区笋岗的城脉中心核心筒如期封顶，楼高达到388米。

（楼高达到388米的城脉中心 吴家明摄）
近日，深圳赛格大厦发生“晃动”，目前各项监测、检测和鉴定工作仍在加快推进当中，但也让更多人开始思考如何保障已建超高层建筑安全的问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，摩天大楼项目更多的价值在于树立了城市的地标，尤其是其在吸收城市最优资源、实现区域型总部经济发展等方面有积极的作用。所以，开发商若有资金能力，对于此类摩天大楼的开发会有较大的兴趣。当然，摩天大楼的成本首先是土地成本高企，其次是开发周期非常长以及运营要求非常高。
从经济角度来看，“身材高”并不意味着收益高。超高层建筑不断崛起，高端租客却是有限的。曾经保持“深圳第一高楼”头衔十多年的地王大厦，目前的租金水平也只是深圳商业市场的中档水平。
越住越高的冷思考
“享受城市高度，繁华尽在脚下……”
这是一些新房项目的广告，听起来确实诱人。一般的地标建筑都是商业写字楼，但如今越来越多的超高层住宅也拔地而起，特别是一些城市更新项目。但摩天大楼的作用究竟是什么？是为了能够让空间得到充分利用，还是说通过大楼的建设彰显经济的快速发展？有业内人士表示，所有的建筑最终都需回归它的使用属性，摩天大楼也不例外。地标建筑或许不是目的，摩天大楼更需以人为本。
近日，深圳市福田区城市更新和土地整备局发布《福田区华富村东、西区棚户区改造项目专项规划修改（草案）》，审查通过了福田区华富村东、西区棚户区改造项目的规划修改。根据规划，华富村将建设15栋超高住宅，总建筑面积将达到64万平方米。记者调查发现，深圳许多城市更新在建项目的住宅部分，层数都超过50层。不仅如此，有望即将入市的福田区加福华尔登府邸项目，根据市规划和自然资源局福田管理局关于加福华尔登府邸项目总平面图修改的公示，该住宅项目最高层数达到67层。

（加福华尔登府邸项目，该住宅项目最高层数达到67层 吴家明摄）
“住酒店就试过住这么高，但要每天都住在50甚至60层楼，还真的有点难以想象。”准备买房的陈文（化名）最近经常到处看房，他发现深圳的住宅也越建越高，越建越密。“有一次去朋友家做客，住48层，虽然有分单数和双数层电梯，但由于刚好遇到下班高峰期，从楼下到朋友家，光等电梯就花了超过10分钟。”
记者梳理发现，目前深圳已经落成超高层建筑聚集在福田、罗湖、南山等区域，而供地来源主要是城市更新。对于房企来说，城市更新项目地段较好，加之拿地成本和时间成本不断攀升，项目被建成利润率更高的豪宅，而自持部分则往往被建成了超高层建筑。有市场人士表示，住宅层数越高，地面压力越大，会给交通等配套带来考验，这需要相关各方做更深层次的研究。甚至有专家担忧，70年后这些超高层住宅怎么办？开发商也不可能有意愿花费高成本再次“城市更新”。

文|凯风

大城市的摩天大楼梦，戛然而止。

继两部委明确“一般不得新建500米以上超高层建筑”之后，住建部出台拟出新规，进一步严格管控新建超高层建筑：

1、城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。

2、城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

3、城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。

4、一般不得批准使用公共资金投资建设超高层建筑。严格控制城区常住人口300万以上城市国有企事业单位投资建设250米以上超高层建筑。

与以往的规定相比，这次更为细化且更为严格。

一是取消了“原则上”、“一般”之说，“不得新建”具有绝对性。

二是细化了不同城市的“限高令”，普通城市不得超过250米，超大特大城市不得超过500米。

三是对超高层级建筑实行责任终身追究制，夯实问责制度。

四是限制国企投资建设摩天大楼。

这会带来什么影响？

01

第一高楼，将再无挑战者。

根据新规，无论是一线城市还是二线城市，均不得新建500米以上高楼。

这意味着，中国超高层建筑的第一梯队就此定型，第一高楼将再无对手。

中国是世界上摩天大楼最多的国家之一。

虽然世界第一高楼为迪拜所有，828米的哈利法塔直冲云霄。但高达632米的上海中心大厦，位居世界第二，也是名副其实的中国第一高楼。

在世界已竣工的10大高楼中，中国占了6席，包括：

上海中心大厦（632米）、深圳平安金融中心（599米）、广州东塔（530米）、天津周大福金融中心（530米）、北京中国尊（528米）、台北101大厦（508米）。

这6座摩天大楼，全部高于500米，也是中国仅有的500米以上高楼。

而在其后的上海环球金融中心、香港环球贸易广场，则均低于500米。至于600米高的广州塔（小蛮腰），一般被视为构筑物，而非超高层建筑。

前两年，众多二线城市规划了500米以上高楼，然而在最严规定之下，这些建筑早已被限高。

长沙838米的“世界第一高楼”早已被叫停，天津近600米高的117大厦建了12年还没完工，成都的熊猫大厦从677米降到了488米，南京江北第一高楼从600米降至498米，武汉绿地中心从636米砍到了475米……

不难判断，在最严“限高令”之下，500米以上超高层建筑将会绝迹，中国的6大500米以上高楼，将会就此定型。

同样，上海的第一高楼之位，将会长期稳固。

02

相比500米以上高楼，普通城市250米以上高楼也将绝迹。

根据新规，城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。

这里的标准在于“城区常住人口300万以下”，包括II型大城市和所有中小城市。

根据中国城市层级分类：

城区人口超过1000万的，为超大城市，包括北上广深津渝；

而500万到1000万之间的，为特大城市，包括成都武汉杭州等10多个强二线城市；

300万到500万之间的为I型大城市，几乎囊括了除西部之外的二线省会及经济强市。

100万到300万之间的为II型大城市，包括大量地级市以及个别西部省会；

100万以下的为中小城市，覆盖了其他所有城市。

不过，这一分类每年都在发生变动，尤其是七普数据释放了大量人口，不少城市将会晋级，这将在明年的城市层级中有所体现。（参阅《过去10年，中国各大城市人口增量排行》）

就此而言，一些西部省会城市，以及绝大多数的地级市，都将失去建设250米以上高楼的资格。

03

为什么要对摩天大楼“限高”？

其一，摩天大楼超过了消防能力的限制。

目前世界最高的消防云梯只有100多米，而摩天大楼动辄300米、500米以上，这无疑对消防救援带来前所未有的挑战。

所以，住建部新规明确，各地要加强与超高层建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力建设，审批超高层建筑时，应送当地消防救援机构征求意见，以确保当地消防救援能力相匹配。

其二，摩天大楼耗费巨大、成本高昂，存在烂尾风险，“摩天大楼诅咒”并非空穴来风。

摩天大楼蜂拥而上之际，恰是经济最繁荣之时，但随着摩天大楼落成，经济往往开始步入衰落。

这种巧合，让摩天大楼诅咒的说法广为人知。实上，摩天大楼往往在货币相对宽松期蜂拥而出，利用市场资金充裕、利率较低的特点大行建设之能事。

然而，经济不会一直繁荣，货币不会一直宽松，市场不会一直向上。一旦出现逆转，摩天大楼很容易陷入资金链困局，轻则削减预算，重则烂尾。

其三，摩天大楼还存在拆建改造困难的问题。

由于摩天大楼容积率爆表、造价高昂，等到建筑老化之后，不仅改造费用高企，拆迁的可能性也微乎其微。

这两年，舆论热议的高层建筑会不会沦为城市新“贫民窟”，并非没有道理。

其四，摩天大楼面临空置率过高、租金回报率过低的困局。

数据显示，2020年以来，一二线城市写字楼空置率创下新高，除了广州等个别城市外，大多数一二线城市空置率都在20%以上。

所以，基于以上种种因素，叫停摩天大楼热，无疑是未雨绸缪之举，也将深刻改变大城市的摩天大楼格局。

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