营改增实施之后 房地产企业缴纳土地增值税会遇到哪些问题
来自：品购 更新日期：早些时候
房地产开发企业营改增后，土地增值税还存在吗~
营改增实施之后，按照国家的税法，预售商品房按照3%的税率预先缴纳部分增值税。预缴也就是在预售之时，不管取得多少进账收入，先按照3%的税率缴纳一部分增值税。据业内人士说，这也是完成税收任务的一种考虑，在之后的房屋建造过程当中取得的进项税，准予抵扣。小张告诉记者，这也就是为什么有预缴，是因为后面的建造成本考虑到进项税可以抵扣。
但由于房地产行业的增值税税率是11%，因此这个3%预征增值税的发票就无法开出。因为房地产商无法提供增值税发票，住房公积金也就无法给贷款，小张也因此而被投诉过多次。
但是在小张看来自己很委屈，因为在营改增后，增值税税率提高，要想降低税负，就需要用进项税抵扣，但是大部分期房在预售环节的时候，可以纳入抵扣的成本基本都还没有。也就是说房地产商在建造成本方面的进项税就没法参考了。而如果一家房地产公司的一个项目，一开盘就全部卖光，那就要按照11%的增值税税率直接交税。这样一来，由于期房的时间错配导致大部分进项税无法纳入抵扣体系。对于房地产企业而言，进项税不能抵扣，意味着其税负成本增加了不少。
中税网税务师事务所总裁王冬生认为预售是按照3%的税率来缴纳，对于房地产企业来说，是一个利好，但是操作上出现了购房者把钱交给房地产公司，无法开出3%的发票，这是政策设计和征管手段衔接的问题，没有衔接好。
红字发票
除了预售环节的增值税难以抵扣的问题，小张还面临退房时的发票问题。这个问题是在营改增推开后才遇到的。
2016年5月1日之前，售房交易完结的交易要缴纳营业税，在5月1日之后营业税已经没了。小张告诉记者，退房的话原则上应该把房款退给他，因为退房款，所以收入要冲减，营业税也要退回来，但是退税的话难度挺大的。按照政策规定，因退房而退税需要开一个红色的票，但营改增之后，红色的发票已经不允许再开了。
王冬生告诉记者，营改增之前，正常情况发票是蓝色发票，表示有交易;交易取消了，发票体现为开红字发票，意味着以前发生的交易取消了，回到原点。
记者咨询了几家地税局，大部分已经开不出红票来了。“早就停了，机器和系统已经停了，红票早就开不出来了。对于退税的事情，从理论上是应该退，可是票开不出来了。”一家地税的负责人告诉记者。
但是现在退税又要求必须要有这个红色发票。小张举例说，8月份，有客户说我5月份买的房子要退房，或者说没有办法按揭了，他就必须要退房之类的。要求地产公司把钱退给他，但是由于没有红票，以前缴纳的营业税，地产公司就退不回来。“其实正常应该到地税部门把税给退了。房子继续卖出后到国税局交增值税。正常应该是这样。很多公司反映，在地税要求退税的时候很多要求的资料根本就没有，所以没有办法退。幸亏现在有部分国税可以冲抵增值税。”小张告诉记者。
但是冲抵增值税合适吗?
王冬生认为从政策角度来讲冲抵增值税不合规，但是从操作简单来说，直接冲减到增值税纳税额中更简单操作。这种问题要么从地税局继续从发票解决，要么调整目前政策，冲减增值税收入。
小张现在的精力基本都被这些发票问题、政策问题牵扯，小张说，他都没时间去计算税负的问题，但是这并不代表他不关注那些税负的问题，比如土地增值税的变化。
土地增值税负
土地增值税是房地产行业在营改增之后面临的另外一个困扰。中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%;增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
王冬生告诉记者，1994年开始征收的土增税，功能之一是调节房地产的高收益。功能上有点类似对于房地产的消费税。但由于增值税是中性税种，不具备调节功能，1994年增值税只有17%和13%两个税率，考虑到税制要发挥调节作用，所以征收消费税，主要发挥其调节功能和增加收入功能。
不止一位财税专家向记者表示，土地增值税会影响房地产企业的税负。小张给记者举例，原来一套房屋销售价格为100万元，建设安装成本、融资成本、销售成本三项加起来50万元，增值就是50万元，增值率100%。由于营业税是价内税，增值税是价外税，按照价税分离的原则，营改增的实施，意味着房地产企业的三项成本会在一定程度上降低，但同时，整体的增值额就提高了。这样一来，土地的增值率就很有可能会突破原有的某档增值率的设定，这意味着，房地产企业在土地增值税方面，税率也会由于跳档而增加。
小张所说的跳挡是指土地增值税按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分别实施不同的税率，税率依次确定30%、40%、50%、60%。
在2015年，全国土地增值税收入达到3832亿。“最大的负担就是土地增值税，你会发现房地产企业的增值额这一档，也就是企业赚的钱交了三遍税，分别是：增值税、土地增值税、企业所得税。”小张告诉记者。
小张现在最关注的就是营改增之后对土地增值税的影响。他认为，因营改增全面实施而导致的土地增值的调整肯定会导致企业税负的变化。因为营改增后收入和成本的计算都变了，所以缴纳土地增值税的额度也变了。
小张说，“我们一直很关注财税部门那边土地增值税到底怎么变。不过要等具体政策出来之后，才知道营改增对土地增值税的影响到底怎么样。房地产企业关心的并不是增值税的税负到底是增加还是减少，更加关心的是营改增之后，包括增值税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税等税种的一系列变化。”
据经济观察报了解，土地增值税的改革的确已经在操作当中，但是对税负的影响不会像外界想象那么大，负担相比以前不会也有太大的变化。
一位财税系统人士告诉经济观察报：“其实面对营改增之后出现的各个问题，只要下决心，这些问题都能解决，但是解决的过程也将面临一系列平衡、一系列的约束条件。这些约束条件涉及财政收入下降、财政收入延后、征管难度增加、纳税人遵从成本等。这些都需要充分考虑”。
营改增实施之后 房地产企业缴纳土地增值税会遇到哪些问题视频
相关评论：
房地产开发企业不属于这次营改增的调整范围，因此按原先的方式正常缴纳土地增值税及其它税种。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
房地产开发企业应该交哪些税？
营改增实施之后，按照国家的税法，预售商品房按照3%的税率预先缴纳部分增值税。预缴也就是在预售之时，不管取得多少进账收入，先按照3%的税率缴纳一部分增值税。据业内人士说，这也是完成税收任务的一种考虑，在之后的房屋建造过程当中取得的进项税，准予抵扣。小张告诉记者，这也就是为什么有预缴，是因为后面的建造成本考虑到进项税可以抵扣。
但由于房地产行业的增值税税率是11%，因此这个3%预征增值税的发票就无法开出。因为房地产商无法提供增值税发票，住房公积金也就无法给贷款，小张也因此而被投诉过多次。
但是在小张看来自己很委屈，因为在营改增后，增值税税率提高，要想降低税负，就需要用进项税抵扣，但是大部分期房在预售环节的时候，可以纳入抵扣的成本基本都还没有。也就是说房地产商在建造成本方面的进项税就没法参考了。而如果一家房地产公司的一个项目，一开盘就全部卖光，那就要按照11%的增值税税率直接交税。这样一来，由于期房的时间错配导致大部分进项税无法纳入抵扣体系。对于房地产企业而言，进项税不能抵扣，意味着其税负成本增加了不少。
中税网税务师事务所总裁王冬生认为预售是按照3%的税率来缴纳，对于房地产企业来说，是一个利好，但是操作上出现了购房者把钱交给房地产公司，无法开出3%的发票，这是政策设计和征管手段衔接的问题，没有衔接好。
红字发票
除了预售环节的增值税难以抵扣的问题，小张还面临退房时的发票问题。这个问题是在营改增推开后才遇到的。
2016年5月1日之前，售房交易完结的交易要缴纳营业税，在5月1日之后营业税已经没了。小张告诉记者，退房的话原则上应该把房款退给他，因为退房款，所以收入要冲减，营业税也要退回来，但是退税的话难度挺大的。按照政策规定，因退房而退税需要开一个红色的票，但营改增之后，红色的发票已经不允许再开了。
王冬生告诉记者，营改增之前，正常情况发票是蓝色发票，表示有交易;交易取消了，发票体现为开红字发票，意味着以前发生的交易取消了，回到原点。
记者咨询了几家地税局，大部分已经开不出红票来了。“早就停了，机器和系统已经停了，红票早就开不出来了。对于退税的事情，从理论上是应该退，可是票开不出来了。”一家地税的负责人告诉记者。
但是现在退税又要求必须要有这个红色发票。小张举例说，8月份，有客户说我5月份买的房子要退房，或者说没有办法按揭了，他就必须要退房之类的。要求地产公司把钱退给他，但是由于没有红票，以前缴纳的营业税，地产公司就退不回来。“其实正常应该到地税部门把税给退了。房子继续卖出后到国税局交增值税。正常应该是这样。很多公司反映，在地税要求退税的时候很多要求的资料根本就没有，所以没有办法退。幸亏现在有部分国税可以冲抵增值税。”小张告诉记者。
但是冲抵增值税合适吗?
王冬生认为从政策角度来讲冲抵增值税不合规，但是从操作简单来说，直接冲减到增值税纳税额中更简单操作。这种问题要么从地税局继续从发票解决，要么调整目前政策，冲减增值税收入。
小张现在的精力基本都被这些发票问题、政策问题牵扯，小张说，他都没时间去计算税负的问题，但是这并不代表他不关注那些税负的问题，比如土地增值税的变化。
土地增值税负
土地增值税是房地产行业在营改增之后面临的另外一个困扰。中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%;增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
王冬生告诉记者，1994年开始征收的土增税，功能之一是调节房地产的高收益。功能上有点类似对于房地产的消费税。但由于增值税是中性税种，不具备调节功能，1994年增值税只有17%和13%两个税率，考虑到税制要发挥调节作用，所以征收消费税，主要发挥其调节功能和增加收入功能。
不止一位财税专家向记者表示，土地增值税会影响房地产企业的税负。小张给记者举例，原来一套房屋销售价格为100万元，建设安装成本、融资成本、销售成本三项加起来50万元，增值就是50万元，增值率100%。由于营业税是价内税，增值税是价外税，按照价税分离的原则，营改增的实施，意味着房地产企业的三项成本会在一定程度上降低，但同时，整体的增值额就提高了。这样一来，土地的增值率就很有可能会突破原有的某档增值率的设定，这意味着，房地产企业在土地增值税方面，税率也会由于跳档而增加。
小张所说的跳挡是指土地增值税按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分别实施不同的税率，税率依次确定30%、40%、50%、60%。
在2015年，全国土地增值税收入达到3832亿。“最大的负担就是土地增值税，你会发现房地产企业的增值额这一档，也就是企业赚的钱交了三遍税，分别是：增值税、土地增值税、企业所得税。”小张告诉记者。
小张现在最关注的就是营改增之后对土地增值税的影响。他认为，因营改增全面实施而导致的土地增值的调整肯定会导致企业税负的变化。因为营改增后收入和成本的计算都变了，所以缴纳土地增值税的额度也变了。
小张说，“我们一直很关注财税部门那边土地增值税到底怎么变。不过要等具体政策出来之后，才知道营改增对土地增值税的影响到底怎么样。房地产企业关心的并不是增值税的税负到底是增加还是减少，更加关心的是营改增之后，包括增值税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税等税种的一系列变化。”
据经济观察报了解，土地增值税的改革的确已经在操作当中，但是对税负的影响不会像外界想象那么大，负担相比以前不会也有太大的变化。
一位财税系统人士告诉经济观察报：“其实面对营改增之后出现的各个问题，只要下决心，这些问题都能解决，但是解决的过程也将面临一系列平衡、一系列的约束条件。这些约束条件涉及财政收入下降、财政收入延后、征管难度增加、纳税人遵从成本等。这些都需要充分考虑”。
营改增实施之后 房地产企业缴纳土地增值税会遇到哪些问题视频
相关评论：
